Nhiều lý do hạn chế nhà ĐT ngoại quốc kinh doanh BĐS tại VN

Nhà ĐT nước ngoài: khó khăn gì khi KD bất động sản?

Với những quy định hiện tại của Luật k.doanh ở VN, rất nhiều nhà ĐT nước ngoài muốn đầu tư tuy nhiên lại gặp nhiều hạn chế bởi các lực cản là quy định của luật pháp. Dưới đây là một số khó khăn cần kể đến:

Phạm vi kinh doanh nhỏ hơn

Vì sao nói khuôn khổ kinh doanh của nhà đầu tư nước ngoài hẹp hơn nhà ĐT trong nước bởi 2 nguyên do:

Thứ I: Với những loại hình đất phân lô bán nền, kiến thiết nghĩa trang, đất mồ mả để bán hay chuyển nhượng quyền sử dụng đất gắn với hạ tầng công trình đó thì nhà đầu tư nước ngoài không thể ĐT vào.

Thứ II: Đối với nhà, công trình kiến thiết lớn (tỉ dụ như các dự án: Bán chung cư Vinhomes Ba Son Golden River, Bán chung cư Vinhomes Metropolis), nhà đầu tư là người ngoại quốc không thể mua để Bán, cho thuê mướn, cho mướn mua mà chỉ có khả năng mướn các bất động sản (BĐS) này để thực hiện cho thuê lại.

Tổng số lượng nhà ở được sở hữu bị giới hạn

Những đối tượng được mua, mướn mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa và có được không quá 30% tổng số lượng căn hộ chung cư(CHCC) trong 01 block chung cư, nếu là nhà ở tách riêng gồm có nhà vi la, nhà định cư, biệt thự thì trên 1 vùng có số dân tương đương một đơn vị HC cấp phường chỉ đủ điều kiện mua, thuê mua, nhận tặng cho, nhận kế thừa & sở hữu không quá 250 nhà gồm có: DN có vốn đầu tư nước ngoài, quỹ đầu tư nước ngoài và chi nhánh nhà băng nước ngoài đang hoạt động ở VN, tư nhân ngoại quốc được phép nhập cảnh vào Việt Nam. (Điều 161 Luật nhà ở năm 2014)

Quy định trong Nghị định 99 ban bố vào 20/10/2015 có chi tiết hơn về vấn đề này trong những trường hợp giống:

Với hoàn cảnh trên 01 vùng có dân số tương đương một tổ chức hành chính cấp phường mà có D/A đầu tư xây dựng nhà định cư thương mại. Trong đó, có nhà ở riêng lẻ để bán, cho mướn mua thì đơn vị, cá nhân nước ngoài được có được số lương nhà để ở giống như sau:

– Hoàn cảnh chỉ có một dự án có tổng số lượng nhà định cư tách riêng dưới 2500 căn thì tổ chức, cá nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 10% tất cả lượng nhà ở trong D/A đó.

– Tình huống chỉ có 1 dự án có tổng số lượng nhà để ở riêng lẻ tương ứng 2500 căn thì đơn vị tổ chức, cá nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 250 căn.

– Trường hợp có từ 02 DA trở thành mà toàn bộ nhà ở riêng rẽ trong những DA này ít hơn hoặc là bằng 2.500 căn thì đơn vị, cá nhân ngoại quốc chỉ được sở hữu không quá 10% số lượng nhà định cư của mỗi D/A. .

Giống như vậy về việc ĐT cho các dự án bất động sản trong nước, nhà đầu tư nước ngoài đã có những kì hạn mức quy đinh khi muốn đầu tư tại VN.

Số tiền thu trước bị hạn chế khi buôn bán với những loai bất động sản được hình thành trong tương lai

Hiện nay có tương đối nhiều dự án bất động sản đã có thể bán từ khi đang kiến thiết & đảm bảo tiến độ bàn giao nhà. Với phương thức này, CĐT có quyền thu trước số tiền của người dùng theo tiến độ kiến thiết của DA (thanh toán theo đợt). Với những nhà ĐT trong nước, luật pháp VN quy định đươc thu cực đại 70% tổng trị giá hợp đồng trong khi tỷ lệ vận dụng với các nhà đầu tư nước ngoài chỉ có lớn nhất là 50%. tỉ dụ như Căn hộ chung cư Chung cư Hà Nội Center Point. Tọa lạc đc 85 Lê Văn Lương, thuộc Lô đất 3.7 CC phường Nhân Chính, quận Thanh Xuân, Thành phố HN, tọa lạc trong vùng có giá địa ốc rất cao, nhưng đã thu lại vốn nhanh nhờ thu trước từ hợp đồng của người dùng.

Có khả năng bị tịch thu đất

Do gặp phải khó khăn về vấn đề thủ tục hành chính và không đàm phán được với dân cư về vấn đề, san lấp mặt bằng và bồi hoàn cho D/A mà cực nhiều nhà đầu tư nước ngoài đã chẳng thể hoàn thành dự án & bị tịch thu lại đất. Để được phê duyệt thì các DA đầu tư phải được phê chuẩn bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền với điều kiện phải phù hợp với xây dựng, kế hoạch dùng đất, quy hoạch đô thị, quy hoạch kiến thiết nông thôn mới.

Trên đây là 04 căn nguyên dẫn tới việc nan giải của các nhà ĐT bất động sản (BĐS) nước ngoài vào VN do chưa nắm rõ các quy định và luật pháp ban hành về đầu tư, sử dung tài nguyên đất ở VN. Chính các lực cản này dẫn đến Hiện trạng cá nhân, đơn vị tổ chức người nước ngoài muốn đầu tư vào Việt Nam găp cực nhiều thách thức, đ/biệt là lĩnh vực BĐS – 01 lĩnh vực không mới tuy nhiên không bao hiện giờ cũ tại nước ta hiện nay.